Faut-il créer une société pour investir en LMNP ?

Non, le LMNP s'exerce en nom propre. Une SCI translucide ne peut pas pratiquer la location meublée à titre habituel (elle bascule à l'IS). L'investissement en LMNP en direct est donc la structure la plus adaptée pour ce régime.

Le LMNP est-il menacé par une réforme fiscale ?

Le régime LMNP a été partiellement réformé en 2024 concernant les meublés de tourisme (abaissement de l'abattement micro-BIC). Le régime réel LMNP pour la location longue durée reste stable à ce jour. Un conseiller immobilier Finalib suit les évolutions législatives pour vous alerter des changements impactant votre investissement.

Peut-on passer du régime foncier (nu) au LMNP en cours de vie du bien ?

Oui, à condition de meubler le bien conformément à la liste légale. Attention : le changement de régime déclenche une cessation d'activité au régime foncier (qui peut générer une régularisation de TVA si le bien était en TVA). Un conseiller peut modéliser l'impact financier de cette transition pour vous.

Quelle est la durée d'amortissement d'un bien en LMNP régime réel ?

L'amortissement du bien immobilier (hors terrain, non amortissable) s'étale généralement sur 30 à 40 ans selon la nature du bien. Les meubles et équipements sont amortis sur 5 à 10 ans. Les travaux d'amélioration sont amortis sur leur durée propre (10 à 20 ans selon la nature). Un expert-comptable établit un plan d'amortissement par composants, qui optimise la déductibilité fiscale sur la durée.

Le déficit LMNP peut-il réduire mes autres revenus (salaires, dividendes) ?

Non. En LMNP, le déficit BIC généré (notamment par les amortissements) ne peut s'imputer que sur les bénéfices BIC de même nature réalisés au cours des 10 exercices suivants. Il ne peut pas réduire vos revenus salariaux ou fonciers. C'est une différence importante avec le déficit foncier (location nue), qui peut, lui, s'imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

LMNP au régime réel en 2025 : comment amortir votre bien et payer zéro impôt sur vos revenus locatifs

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) au régime réel est l'un des dispositifs fiscaux les plus efficaces pour les investisseurs immobiliers. Grâce à l'amortissement comptable du bien et des meubles, vos revenus locatifs peuvent être fiscalement nuls pendant 10 à 20 ans. Ce guide vous explique comment en profiter et les pièges à éviter.

Par Équipe Finalib - Rédaction Finalib - Publié le 5 janvier 2025 - Mis à jour le 17 mai 2026

Temps de lecture estimé : 10 minutes

immobilier investissement locatif LMNP

Questions fréquentes

Faut-il créer une société pour investir en LMNP ?: Non, le LMNP s'exerce en nom propre. Une SCI translucide ne peut pas pratiquer la location meublée à titre habituel (elle bascule à l'IS). L'investissement en LMNP en direct est donc la structure la plus adaptée pour ce régime.
Le LMNP est-il menacé par une réforme fiscale ?: Le régime LMNP a été partiellement réformé en 2024 concernant les meublés de tourisme (abaissement de l'abattement micro-BIC). Le régime réel LMNP pour la location longue durée reste stable à ce jour. Un conseiller immobilier Finalib suit les évolutions législatives pour vous alerter des changements impactant votre investissement.
Peut-on passer du régime foncier (nu) au LMNP en cours de vie du bien ?: Oui, à condition de meubler le bien conformément à la liste légale. Attention : le changement de régime déclenche une cessation d'activité au régime foncier (qui peut générer une régularisation de TVA si le bien était en TVA). Un conseiller peut modéliser l'impact financier de cette transition pour vous.
Quelle est la durée d'amortissement d'un bien en LMNP régime réel ?: L'amortissement du bien immobilier (hors terrain, non amortissable) s'étale généralement sur 30 à 40 ans selon la nature du bien. Les meubles et équipements sont amortis sur 5 à 10 ans. Les travaux d'amélioration sont amortis sur leur durée propre (10 à 20 ans selon la nature). Un expert-comptable établit un plan d'amortissement par composants, qui optimise la déductibilité fiscale sur la durée.

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