Plus-value immobilière 2026 : calcul, abattements (22/30 ans) et exonérations
Plus-value immobilière 2026 : calcul, abattements (22/30 ans) et exonérations
Tout sur la plus-value immobilière 2026 : taux 19 % IR + 17,2 % PS, abattement durée de détention (exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans), exonération résidence principale, calcul, surtaxe 6 %, et stratégies de réduction.
Par Sophie Marchand - Avocate fiscaliste, Barreau de Paris - Publié le 28 avril 2026 - Mis à jour le 28 avril 2026
Temps de lecture estimé : 14 minutes
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Questions fréquentes
Quel est le taux de la plus-value immobilière en 2026 ?
Le taux global de la plus-value immobilière en 2026 est de 36,2 %, composé de 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Une surtaxe progressive s'applique aux plus-values nettes (après abattements) supérieures à 50 000 € : 2 % entre 50 000 et 60 000 €, 3 % entre 60 000 et 100 000 €, 4 % entre 100 000 et 150 000 €, 5 % entre 150 000 et 200 000 €, 6 % au-delà de 200 000 €. Le taux marginal effectif maximal peut donc atteindre 42,2 % pour les très grandes plus-values. La résidence principale est totalement exonérée, et l'imposition est calculée et payée directement chez le notaire au moment de la vente (formulaire 2048-IMM).
Après combien d'années est-on exonéré de la plus-value immobilière en 2026 ?
L'exonération totale de la plus-value immobilière est progressive selon la durée de détention. Pour l'impôt sur le revenu (19 %), l'exonération est complète après 22 ans de détention (abattement de 6 % par an de la 6ème à la 21ème année, puis 4 % la 22ème année). Pour les prélèvements sociaux (17,2 %), l'exonération est complète après 30 ans (abattement de 1,65 % par an de la 6ème à la 21ème, 1,60 % la 22ème, puis 9 % par an entre la 23ème et la 30ème année). Avant 6 ans, aucun abattement n'est applicable et la plus-value est imposée intégralement. La durée de détention est calculée de date à date à partir de l'acte authentique d'achat.
La résidence principale est-elle vraiment exonérée en 2026 ?
Oui, la vente de la résidence principale au moment de la cession est totalement exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, sans condition de durée. La résidence principale doit être habitée effectivement par le vendeur au jour de la vente ; un déménagement antérieur de moins de 12 mois reste compatible avec l'exonération si la vente intervient dans des conditions normales (mise en vente continue, absence de location intermédiaire). Les dépendances immédiates et nécessaires (garage, cave, jardin attenant) bénéficient de la même exonération. Si vous avez plusieurs biens et que vous hésitez sur lequel est la résidence principale, c'est l'adresse de votre déclaration fiscale et votre lieu de vie effectif (carte d'identité, factures, scolarisation) qui font foi.
Comment réduire sa plus-value immobilière en 2026 ?
Plusieurs stratégies légales permettent de réduire ou neutraliser la plus-value immobilière. Premièrement, allonger la durée de détention pour bénéficier des abattements : exonération IR à 22 ans, totale à 30 ans. Deuxièmement, documenter tous les frais d'amélioration (factures professionnelles uniquement) qui s'ajoutent au prix d'acquisition. Troisièmement, utiliser le forfait 7,5 % pour les frais d'acquisition et 15 % pour les travaux (sans justificatifs, applicable après 5 ans). Quatrièmement, donation préalable aux enfants (abattement 100 000 € parent-enfant, puis vente par les enfants avec un nouveau prix d'acquisition). Cinquièmement, apport à une SCI à l'IS pour bénéficier des taux d'IS (15 puis 25 %) plutôt que de l'IR + PS. Sixièmement, fractionner la vente sur 2 années pour éviter la surtaxe (-50 000 € chaque année).
L'exonération première cession s'applique-t-elle en 2026 ?
Oui, l'exonération de plus-value lors de la première cession d'un logement autre que la résidence principale reste valable en 2026 et est largement méconnue. Conditions : vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédant la cession ; vous devez réinvestir le prix de cession dans l'achat ou la construction de votre résidence principale dans un délai de 24 mois. L'exonération porte sur la fraction du prix de cession effectivement réinvestie. C'est particulièrement intéressant pour les jeunes investisseurs qui ont acheté un bien locatif avant leur résidence principale, ou pour les locataires/colocataires qui décident d'acheter leur premier logement en se finançant via la vente d'un bien hérité ou détenu en SCI familiale.
Faut-il déclarer la plus-value immobilière sur la déclaration 2026 ?
Non, la plus-value immobilière est calculée et payée directement chez le notaire au moment de la vente, via le formulaire 2048-IMM signé par le vendeur et le notaire. L'IR (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %) sont prélevés sur le prix de vente avant le versement du solde au vendeur. Vous n'avez pas à déclarer cette plus-value sur votre déclaration de revenus annuelle (sauf cas particuliers : plus-value sur parts de SCI ou SCPI à déclarer en case 3VZ ; plus-value en terrain à bâtir complexe ; plus-value sur bien démembré). Le montant net après impôts est versé directement par le notaire sur votre compte bancaire, généralement quelques jours après la signature de l'acte authentique.