Crédit immobilier 2026 : quels intérêts d'emprunt sont déductibles ?
Crédit immobilier 2026 : quels intérêts d'emprunt sont déductibles ?
Tout sur la déductibilité des intérêts d'emprunt immobilier en 2026 : location nue (régime réel), LMNP (réel BIC), SCI (IR ou IS), résidence principale (non déductible). Conditions, limites, justificatifs et stratégies pour optimiser.
Par Antoine Berger - Conseiller en gestion de patrimoine certifié CIF - Publié le 28 avril 2026 - Mis à jour le 28 avril 2026
Temps de lecture estimé : 13 minutes
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Questions fréquentes
Les intérêts d'un crédit immobilier sont-ils déductibles en 2026 ?
Cela dépend de l'usage du bien. Pour un investissement locatif (location nue au régime réel ou LMNP au régime réel BIC), les intérêts d'emprunt sont intégralement déductibles des loyers perçus, sans plafond. Pour une SCI à l'IR ou à l'IS, idem : intérêts déductibles. En revanche, pour la résidence principale, les intérêts ne sont plus déductibles depuis le 1er janvier 2011 (suppression du crédit d'impôt TEPA). Pour les parts de SCPI achetées à crédit, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers générés par la SCPI. Pour un crédit consommation finançant des travaux sur un bien locatif, les intérêts sont également déductibles des revenus fonciers.
Comment déduire les intérêts d'emprunt d'un investissement locatif en 2026 ?
Pour la location nue au régime réel, déclarez les intérêts d'emprunt dans le formulaire 2044 (revenus fonciers détaillés) en charges déductibles, qui réduisent le bénéfice foncier imposable. Si les charges totales dépassent les loyers, vous générez un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour rénovation énergétique 2023-2025). Pour le LMNP au régime réel BIC, déclarez les intérêts dans le formulaire 2031 (BIC), avec ajout des amortissements de l'immeuble (sur 30 ans environ) et du mobilier (sur 5-10 ans), créant souvent un résultat fiscal nul pendant 15-20 ans. Conservez le décompte annuel des intérêts envoyé par la banque en janvier comme justificatif (durée 5 ans minimum).
Peut-on déduire les intérêts d'emprunt sur une résidence principale en 2026 ?
Non, les intérêts d'emprunt sur la résidence principale ne sont plus déductibles depuis le 1er janvier 2011. Le dispositif TEPA (crédit d'impôt de 30 % puis 40 % la première année sur les intérêts d'emprunt RP), instauré en 2007, a été supprimé par la loi de finances 2011. Les emprunts contractés avant cette date pouvaient continuer à bénéficier du crédit d'impôt pendant les 5 premières années (donc jusqu'en 2015 maximum). En 2026, aucun dispositif fiscal ne permet la déduction ou le crédit d'impôt sur les intérêts d'un emprunt finançant la résidence principale. Une exception : si vous louez une partie de votre RP (sous-location, chambre meublée), la quote-part des intérêts correspondant à la surface louée peut être déductible des loyers.
La SCI à l'IR ou à l'IS est-elle plus avantageuse pour les intérêts ?
Les deux structures permettent la déduction intégrale des intérêts d'emprunt, mais avec des conséquences globales différentes. La SCI à l'IR (par défaut) offre une transparence fiscale : les intérêts réduisent les revenus fonciers des associés, et un déficit éventuel est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an. À la revente, régime des particuliers avec abattement durée 22/30 ans pour exonération. La SCI à l'IS (option irrévocable) déduit les intérêts du bénéfice imposable IS, taxé à 15 % puis 25 % (vs 47,2 % en SCI IR + IR personnel). Mais à la revente, plus-value professionnelle pénalisante (réintégration amortissements + IS sur écart). La SCI à l'IS est avantageuse pour les gros patrimoines (> 1 M€) ou les stratégies de transmission longue ; la SCI à l'IR pour les patrimoines plus modestes destinés à être revendus.
Quels justificatifs conserver pour la déduction des intérêts d'emprunt ?
Conservez ces 5 documents pendant 5 ans minimum (durée du droit de reprise de l'administration fiscale). Premièrement, le tableau d'amortissement du prêt établi par la banque, qui détaille mois par mois la part de capital et la part d'intérêts. Deuxièmement, l'échéancier annuel détaillé indiquant les sommes versées chaque année. Troisièmement, l'acte authentique d'achat du bien ou l'offre de prêt acceptée, prouvant le lien entre l'emprunt et le bien. Quatrièmement, le décompte annuel des intérêts envoyé par la banque en janvier (document fiscal officiel). Cinquièmement, les factures de travaux et le bordereau de versement des fonds si l'emprunt finance des travaux. En cas de contrôle, l'absence de l'un de ces documents peut entraîner le refus de la déduction et une majoration de 10 à 40 % selon les circonstances.
Peut-on déduire les intérêts d'un crédit conso pour travaux en 2026 ?
Oui, les intérêts d'un crédit à la consommation ou d'un crédit affecté souscrit pour financer des travaux sur un bien locatif sont déductibles des revenus fonciers, sous trois conditions cumulatives. Premièrement, les travaux doivent être de réparation, d'entretien ou d'amélioration (pas de construction ou d'agrandissement). Deuxièmement, le bien doit être mis en location dans les 12 mois suivant la fin des travaux, ou être déjà loué. Troisièmement, vous devez prouver le lien direct entre l'emprunt et les travaux par les factures correspondant à l'utilisation des fonds (libellé clair, montants concordants). Avantage du crédit conso : pas de garantie hypothécaire, mise en place rapide. Inconvénient : taux d'intérêt généralement plus élevés (5-7 % en 2026 contre 3-4 % pour un prêt immobilier), à comparer avec un prêt travaux dédié.