L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l'ISF en 2018. Il frappe les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros. Souvent mal compris, il est pourtant optimisable avec les bons outils patrimoniaux.
L'IFI s'applique aux personnes physiques dont le patrimoine immobilier net est supérieur à 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Le seuil d'imposition est de 800 000 € (franchise dégressive entre 800 000 € et 1,3 M€). Sont concernés : les résidents fiscaux français sur leurs biens mondiaux, et les non-résidents sur leurs biens immobiliers situés en France.
Sont taxables : résidence principale (avec décote de 30 %), immobilier locatif, parts de SCPI, OPCI, et parts de sociétés à hauteur de la fraction immobilière. Sont exonérés : les biens professionnels (utilisés dans une activité professionnelle exercée à titre principal), les bois et forêts, les biens ruraux loués à long terme, les œuvres d'art et objets de collection, et les actifs financiers (actions, obligations, livrets d'épargne, PEA, PER).
Sont déductibles les emprunts immobiliers en cours, les dettes fiscales relatives aux biens taxables (droits de succession non encore payés), les dépenses de réparation ou amélioration non encore payées. Les dettes déductibles réduisent l'assiette IFI (patrimoine brut - dettes = patrimoine net). Une dette de 500 000 € sur un bien de 1,5 M€ ramène l'assiette à 1 M€ - sous le seuil IFI.
Plusieurs stratégies permettent d'optimiser l'IFI : le démembrement de propriété (la nue-propriété n'est pas taxable à l'IFI chez le nu-propriétaire), l'investissement dans des fonds non immobiliers (PEA, obligations), le don à des organismes d'intérêt général (réduction d'IFI de 75 % des dons, dans la limite de 50 000 €), le pacte forestier (bois et forêts exonérés à 75 %), et la restructuration des dettes (augmenter l'endettement immobilier).
L'IFI est calculé sur le patrimoine immobilier net (actif - passif) au 1er janvier. Le barème est progressif : 0 % jusqu'à 800 000 €, puis 0,50 % de 800 001 à 1,3 M€, 0,70 % de 1,3 à 2,57 M€, 1 % de 2,57 à 5 M€, 1,25 % de 5 à 10 M€, 1,50 % au-delà de 10 M€. Une décote s'applique pour les patrimoines entre 1,3 M€ et 1,4 M€.
Oui, les parts de SCPI sont taxables à l'IFI à hauteur de la fraction représentative des actifs immobiliers. Chaque SCPI publie un coefficient IFI (généralement entre 80 et 100 % de la valeur des parts). Si vous détenez des SCPI dans une assurance-vie, elles restent taxables à l'IFI selon le coefficient communiqué par la compagnie d'assurance.
Oui, les dons à certains organismes d'intérêt général permettent de réduire directement l'IFI de 75 % des sommes versées, dans la limite de 50 000 € de réduction par an. Les organismes éligibles : fondations reconnues d'utilité publique, établissements de recherche, enseignement supérieur, musées de France, associations de protection des monuments historiques. Cette réduction est applicable même si vous n'avez pas de déficit IFI par ailleurs.
“L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) est dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable excède 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Il concerne environ 170 000 foyers fiscaux.”
DGFiP, Statistiques fiscales IFI 2024
“Le barème de l'IFI est progressif de 0,5 % (entre 800 000 € et 1,3 M€) à 1,5 % (au-delà de 10 M€). La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale.”
DGFiP - Code général des impôts, art. 979 à 980
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L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l'ISF en 2018. Il frappe les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros. Souvent mal compris, il est pourtant optimisable avec les bons outils patrimoniaux.
L'IFI s'applique aux personnes physiques dont le patrimoine immobilier net est supérieur à 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Le seuil d'imposition est de 800 000 € (franchise dégressive entre 800 000 € et 1,3 M€). Sont concernés : les résidents fiscaux français sur leurs biens mondiaux, et les non-résidents sur leurs biens immobiliers situés en France.
💡 Conseils pratiques
Sont taxables : résidence principale (avec décote de 30 %), immobilier locatif, parts de SCPI, OPCI, et parts de sociétés à hauteur de la fraction immobilière. Sont exonérés : les biens professionnels (utilisés dans une activité professionnelle exercée à titre principal), les bois et forêts, les biens ruraux loués à long terme, les œuvres d'art et objets de collection, et les actifs financiers (actions, obligations, livrets d'épargne, PEA, PER).
💡 Conseils pratiques
Sont déductibles les emprunts immobiliers en cours, les dettes fiscales relatives aux biens taxables (droits de succession non encore payés), les dépenses de réparation ou amélioration non encore payées. Les dettes déductibles réduisent l'assiette IFI (patrimoine brut - dettes = patrimoine net). Une dette de 500 000 € sur un bien de 1,5 M€ ramène l'assiette à 1 M€ - sous le seuil IFI.
💡 Conseils pratiques
Plusieurs stratégies permettent d'optimiser l'IFI : le démembrement de propriété (la nue-propriété n'est pas taxable à l'IFI chez le nu-propriétaire), l'investissement dans des fonds non immobiliers (PEA, obligations), le don à des organismes d'intérêt général (réduction d'IFI de 75 % des dons, dans la limite de 50 000 €), le pacte forestier (bois et forêts exonérés à 75 %), et la restructuration des dettes (augmenter l'endettement immobilier).
💡 Conseils pratiques
L'IFI est calculé sur le patrimoine immobilier net (actif - passif) au 1er janvier. Le barème est progressif : 0 % jusqu'à 800 000 €, puis 0,50 % de 800 001 à 1,3 M€, 0,70 % de 1,3 à 2,57 M€, 1 % de 2,57 à 5 M€, 1,25 % de 5 à 10 M€, 1,50 % au-delà de 10 M€. Une décote s'applique pour les patrimoines entre 1,3 M€ et 1,4 M€.
Oui, les parts de SCPI sont taxables à l'IFI à hauteur de la fraction représentative des actifs immobiliers. Chaque SCPI publie un coefficient IFI (généralement entre 80 et 100 % de la valeur des parts). Si vous détenez des SCPI dans une assurance-vie, elles restent taxables à l'IFI selon le coefficient communiqué par la compagnie d'assurance.
Oui, les dons à certains organismes d'intérêt général permettent de réduire directement l'IFI de 75 % des sommes versées, dans la limite de 50 000 € de réduction par an. Les organismes éligibles : fondations reconnues d'utilité publique, établissements de recherche, enseignement supérieur, musées de France, associations de protection des monuments historiques. Cette réduction est applicable même si vous n'avez pas de déficit IFI par ailleurs.
Ce guide vous donne les clés. Un conseiller en gestion de patrimoine vérifié vous accompagne dans la mise en œuvre adaptée à votre situation.