La Société Civile Immobilière (SCI) peut être soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS). Ce choix fiscal est irréversible une fois opté pour l'IS et détermine en grande partie la rentabilité de votre investissement sur le long terme.
Transparence fiscale, plus-value allégée à long terme
Exonération plus-value totale : après 30 ans
Idéal pour : Investisseurs avec une TMI ≤ 30 %, patrimoine à long terme (30 ans+), ou souhaitant bénéficier de l'exonération totale de plus-value à terme.
Amortissement et capitalisation, optimisation à moyen terme
Taux IS réduit PME : 15 % jusqu'à 42 500 €
Idéal pour : Investisseurs avec une TMI ≥ 41 %, horizon de détention long sans revente prévue, ou souhaitant capitaliser les loyers dans la structure sans les sortir.
La SCI à l'IR est généralement meilleure si vous prévoyez de vendre le bien un jour (exonération progressive de plus-value) ou si votre TMI est faible. La SCI à l'IS est optimale si votre TMI est ≥ 41 %, si vous ne prévoyez pas de vendre et souhaitez capitaliser les loyers. Attention : l'IS crée une bombe fiscale à la revente (plus-value sur valeur nette comptable).
Oui, l'option IS est possible à tout moment (sur option des associés). En revanche, une fois optée, l'option IS est définitive - il n'est pas possible de revenir à l'IR, sauf dans les 5 premières années pour les SARL de famille. Cette irréversibilité est le principal risque à anticiper avant de choisir.
La SCI à l'IR est généralement préférable pour la transmission : les parts peuvent être données avec un abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, et la valeur des parts bénéficie d'une décote de liquidité (15 à 20 %). La SCI à l'IS peut créer des complications de valorisation liées aux amortissements cumulés.
Pour la location meublée (LMNP), la SCI à l'IR n'est pas compatible : les loyers meublés relèvent des BIC, et une SCI civile qui fait de la location meublée de façon habituelle peut être requalifiée en société commerciale. La SCI à l'IS est compatible avec la location meublée, mais une SARL de famille ou une SAS reste souvent préférable.
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“La SCI soumise à l'IS peut amortir ses actifs immobiliers (comme en LMNP), ce qui permet de neutraliser une grande partie des loyers perçus. En contrepartie, la plus-value à la revente est calculée sur la valeur nette comptable amortie, générant une imposition potentiellement élevée.”
Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP), IS - Amortissements des biens immobiliers
“La SCI à l'IR est transparente fiscalement : les associés déclarent directement leur quote-part de revenus fonciers. Elle bénéficie du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec abattements pour durée de détention menant à une exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS).”
DGFiP - Code général des impôts, art. 150 U et suivants
Données indicatives - consultez un expert vérifié pour votre situation personnelle.
La Société Civile Immobilière (SCI) peut être soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS). Ce choix fiscal est irréversible une fois opté pour l'IS et détermine en grande partie la rentabilité de votre investissement sur le long terme.
Transparence fiscale, plus-value allégée à long terme
Investisseurs avec une TMI ≤ 30 %, patrimoine à long terme (30 ans+), ou souhaitant bénéficier de l'exonération totale de plus-value à terme.
Amortissement et capitalisation, optimisation à moyen terme
Investisseurs avec une TMI ≥ 41 %, horizon de détention long sans revente prévue, ou souhaitant capitaliser les loyers dans la structure sans les sortir.
La SCI à l'IR est généralement meilleure si vous prévoyez de vendre le bien un jour (exonération progressive de plus-value) ou si votre TMI est faible. La SCI à l'IS est optimale si votre TMI est ≥ 41 %, si vous ne prévoyez pas de vendre et souhaitez capitaliser les loyers. Attention : l'IS crée une bombe fiscale à la revente (plus-value sur valeur nette comptable).
→ Simuler avec vos chiffresOui, l'option IS est possible à tout moment (sur option des associés). En revanche, une fois optée, l'option IS est définitive - il n'est pas possible de revenir à l'IR, sauf dans les 5 premières années pour les SARL de famille. Cette irréversibilité est le principal risque à anticiper avant de choisir.
La SCI à l'IR est généralement préférable pour la transmission : les parts peuvent être données avec un abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, et la valeur des parts bénéficie d'une décote de liquidité (15 à 20 %). La SCI à l'IS peut créer des complications de valorisation liées aux amortissements cumulés.
Pour la location meublée (LMNP), la SCI à l'IR n'est pas compatible : les loyers meublés relèvent des BIC, et une SCI civile qui fait de la location meublée de façon habituelle peut être requalifiée en société commerciale. La SCI à l'IS est compatible avec la location meublée, mais une SARL de famille ou une SAS reste souvent préférable.
Ce comparatif donne des tendances générales. Un conseiller en gestion de patrimoine vérifié analyse votre situation précise et vous recommande la meilleure option.