Louer en meublé (LMNP/LMP) ou en nu ? Ce choix impacte directement votre fiscalité, vos charges et votre rentabilité nette. Le régime LMNP est souvent fiscal plus avantageux mais impose des contraintes sur l'ameublement et la gestion.
Amortissement comptable, faible imposition des loyers
Économie fiscale estimée (vs location nue) : 70-100 % des loyers non imposés
Idéal pour : Investisseurs dans des zones à forte demande locative (grandes villes, stations, résidences étudiantes) souhaitant minimiser l'impôt sur les loyers sur le long terme.
Simplicité, stabilité, bail de 3 ans
Déduction déficit foncier/an : 10 700 €
Idéal pour : Investisseurs cherchant la simplicité de gestion, réalisant des travaux importants (déficit foncier) ou bénéficiant d'un dispositif de défiscalisation (Denormandie, Malraux).
Le LMNP au réel est fiscalement supérieur dans la plupart des cas grâce à l'amortissement. Il est particulièrement intéressant dans les grandes villes et pour les résidences de services. La location nue reste pertinente si vous avez des travaux importants (déficit foncier) ou si vous préférez la simplicité et des locataires stables.
Pour être LMNP, vos recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 € OU à 50 % de vos revenus globaux. Au-delà, vous basculez en LMP (Loueur Meublé Professionnel), ce qui modifie la fiscalité à la revente et les cotisations sociales.
Oui, la loi Le Meur (2024-2025) a modifié le régime LMNP en réintégrant les amortissements dans le calcul de la plus-value à la vente pour les meublés de tourisme non classés. Les meublés de longue durée (> 1 an) restent moins impactés. Un expert fiscal peut vous conseiller sur l'impact sur votre situation.
Oui, vous pouvez meubler un bien loué en nu à l'expiration du bail en cours. Vous devrez respecter la liste d'équipements obligatoires, signer un nouveau bail meublé et vous enregistrer en tant que LMNP auprès du greffe. Le changement de régime fiscal prend effet à compter du changement d'affectation.
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“En LMNP au régime réel, l'amortissement comptable du bien immobilier (20 à 30 ans) et du mobilier (5 à 10 ans) permet de neutraliser fiscalement la quasi-totalité des loyers perçus pendant 10 à 20 ans.”
Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP), BIC - Amortissements en LMNP
“La location nue génère des revenus fonciers imposés à la tranche marginale d'imposition (TMI) du propriétaire, majorée des prélèvements sociaux de 17,2 %. Le déficit foncier est déductible des revenus globaux dans la limite de 10 700 €/an.”
DGFiP - Code général des impôts, art. 28 et 31
Données indicatives - consultez un expert vérifié pour votre situation personnelle.
Louer en meublé (LMNP/LMP) ou en nu ? Ce choix impacte directement votre fiscalité, vos charges et votre rentabilité nette. Le régime LMNP est souvent fiscal plus avantageux mais impose des contraintes sur l'ameublement et la gestion.
Amortissement comptable, faible imposition des loyers
Investisseurs dans des zones à forte demande locative (grandes villes, stations, résidences étudiantes) souhaitant minimiser l'impôt sur les loyers sur le long terme.
Simplicité, stabilité, bail de 3 ans
Investisseurs cherchant la simplicité de gestion, réalisant des travaux importants (déficit foncier) ou bénéficiant d'un dispositif de défiscalisation (Denormandie, Malraux).
Le LMNP au réel est fiscalement supérieur dans la plupart des cas grâce à l'amortissement. Il est particulièrement intéressant dans les grandes villes et pour les résidences de services. La location nue reste pertinente si vous avez des travaux importants (déficit foncier) ou si vous préférez la simplicité et des locataires stables.
→ Simuler avec vos chiffresPour être LMNP, vos recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 € OU à 50 % de vos revenus globaux. Au-delà, vous basculez en LMP (Loueur Meublé Professionnel), ce qui modifie la fiscalité à la revente et les cotisations sociales.
Oui, la loi Le Meur (2024-2025) a modifié le régime LMNP en réintégrant les amortissements dans le calcul de la plus-value à la vente pour les meublés de tourisme non classés. Les meublés de longue durée (> 1 an) restent moins impactés. Un expert fiscal peut vous conseiller sur l'impact sur votre situation.
Oui, vous pouvez meubler un bien loué en nu à l'expiration du bail en cours. Vous devrez respecter la liste d'équipements obligatoires, signer un nouveau bail meublé et vous enregistrer en tant que LMNP auprès du greffe. Le changement de régime fiscal prend effet à compter du changement d'affectation.
Ce comparatif donne des tendances générales. Un conseiller immobilier vérifié analyse votre situation précise et vous recommande la meilleure option.