La défiscalisation immobilière regroupe l'ensemble des dispositifs légaux permettant de réduire votre impôt via des investissements dans la pierre. En 2026, avec la fin du Pinel classique et la réforme du micro-BIC, le paysage a évolué. Voici les options réellement disponibles.
Le LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) au régime réel permet d'amortir comptablement le bien (2,5 à 4 %/an), le mobilier (10-20 %/an) et les travaux. Ces amortissements réduisent le résultat BIC à zéro pendant 10 à 20 ans, rendant les loyers non imposables. Ce n'est pas une réduction d'impôt mais une neutralisation fiscale des revenus locatifs. Disponible neuf et ancien, aucune contrainte de zone.
💡 Conseils pratiques
En location nue (revenus fonciers), les charges et travaux déductibles qui dépassent les recettes créent un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an (21 400 € si travaux de rénovation énergétique). L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Idéal pour financer des travaux d'envergure dans un immeuble ancien et réduire son TMI.
💡 Conseils pratiques
Le dispositif Denormandie (prolongé jusqu'au 31/12/2026) offre une réduction d'impôt de 12 à 21 % du prix d'acquisition (bien + travaux représentant au moins 25 % du coût total) pour des logements anciens rénovés dans 245 villes éligibles. Engagement de location nue de 6, 9 ou 12 ans, plafonds de loyer et de ressources locataires similaires au Pinel. Plafond de 300 000 € et 5 500 €/m².
💡 Conseils pratiques
La loi Malraux offre une réduction d'impôt de 22 % (secteurs protégés) à 30 % (sites patrimoniaux remarquables) des travaux engagés dans des immeubles classés, hors plafonnement global des niches fiscales. Idéal pour les TMI à 45 %. Les Monuments Historiques permettent de déduire 100 % des travaux et charges (voire du déficit) du revenu global sans plafond. Ces dispositifs sont complexes et réservés aux contribuables très fortement imposés.
💡 Conseils pratiques
Le plafond global des niches fiscales est de 10 000 €/an (18 000 € pour les DOM-TOM et certains investissements en sociétés). La plupart des dispositifs immobiliers (Denormandie, Pinel+) entrent dans ce plafond. En revanche, Malraux, Monuments Historiques et le LMNP (amortissement) ne sont pas des réductions d'impôt au sens strict : ils ne sont pas concernés par le plafond.
Oui, vous pouvez cumuler plusieurs dispositifs sur des biens distincts : un LMNP, un Denormandie et un investissement Malraux sont cumulables, dans la limite du plafonnement global. En revanche, un même bien ne peut pas bénéficier de deux régimes simultanément (ex : LMNP + Denormandie sur le même bien).
La réforme de 2025 a principalement touché le micro-BIC des meublés de tourisme (abattement ramené à 30 %). Le LMNP longue durée au régime réel (résidence principale du locataire) n'est pas impacté : l'amortissement reste pleinement applicable. La vraie modification à surveiller : la proposition d'intégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente, actuellement à l'étude.
Ce guide vous donne les clés. Un avocat fiscaliste vérifié vous accompagne dans la mise en œuvre adaptée à votre situation.